開発許可制度

開発許可制度の概要
市街化区域と市街化調整区域について（法第7条）
開発行為の許可（法第29条）
開発許可の基準（法第33条、法第34条）
建築行為等の制限（法第42条、法第43条）
都市計画法に基づく深谷市審査基準、深谷市開発行為等指導要綱
市街化調整区域における条例指定区域
開発許可等申請手数料
開発登録簿の閲覧、写しの交付

開発許可制度の概要

制度の趣旨
開発許可制度は、計画的な市街化を図るべき「市街化区域」と、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」の区域区分（いわゆる「線引き制度」）を担保し、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止を目的として、都市計画法（以下、「法」という。）において創設された制度です。
市内で開発行為等をしようとするときは、原則として本制度に基づく許可が必要となります。

深谷市の区域区分（線引き）が定められた日は昭和45年12月28日です。

開発行為の定義（法第4条第12項）
開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第1種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第2種特定工作物（ゴルフコース、1ha以上の墓園等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。

土地の区画形質の変更とは

区画の変更 一軒の住宅の敷地など、物理的な利用状況が他の土地とは独立して区切られた土地の範囲（区画）を変更することです。
形の変更 切土、盛土等の造成工事を行うことです。
質の変更 土地の利用形態上の性質（宅地、雑種地、農地、山林等）を変更することです。

市街化区域と市街化調整区域について（法第7条）

市街化区域とは、法第7条第2項に、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域と規定されています。

一方、市街化調整区域とは、法第7条第3項に、市街化を抑制すべき区域と規定されており、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域です。

市街化調整区域では、簡易な建築物の建築であっても都市計画法違反となる可能性がありますので、建築物の建築を計画の際には必ず窓口等へご相談ください。

開発行為の許可（法第29条）

都市計画区域内および都市計画区域外において開発行為をしようとする者は、あらかじめ許可を受けなければならないとした条文です。開発許可の申請は、次のような場合に必要です。

開発許可の申請が必要な場合一覧
	許可が必要な規模	注意点
市街化区域	1,000平方メートル以上	用途地域によって建築物等の用途が制限されています。
市街化調整区域	規模に関わらず全て	原則開発行為が禁止されている区域です。一定の用途の建築物等のみ開発許可を受ければ建築可能です。（法第34条立地基準）
区域区分が定められていない都市計画区域（非線引き都市計画区域）	3,000平方メートル以上	用途地域の定めがある土地については、用途地域によって建築物等の用途が制限されています。
都市計画区域外の区域	10,000平方メートル以上

いずれの区域においても開発許可を受けるためには法第33条技術基準を満たす必要があります。

適用除外行為（法第29条第1項および第2項）

次のような場合には開発許可が不要ですが事前に相談してください。

・上表の「許可が必要な規模」未満の土地での開発行為

・農業・林業若しくは漁業の用に供する建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物を建築する目的での開発行為（市街化区域を除く区域内に限る）

・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為

など

適用除外行為（その他）

深谷市では「再開発型開発行為」に該当する場合も、開発許可は不要と取り扱っております。詳細については事前に相談してください。

・再開発型開発行為の取り扱いについて（別ページへリンク）

開発許可の基準（法第33条、法第34条）

法第33条（技術基準）

許可を受ける必要がある全ての開発行為に適用される基準です。

道路・公園・給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準が定められています。

開発行為の目的、規模等により満たすべき基準は異なります。

法第34条（立地基準）

市街化調整区域にのみ適用される基準です。

市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、許可できる開発行為の類型（目的、用途等）を限定しており、基準に適合しない開発行為は認められません。

建築行為等の制限（法第42条、法第43条）

法第42条および法第43条の規定により、開発行為がない場合でも建築物の建築や用途変更が制限される場合があります。

特に、市街化調整区域で開発許可を受けていない土地については、原則として建築物の建築はできないものとなっております。ただし、許可を受けることにより建築が可能になる場合があります。

開発許可を受けた土地における建築等の制限（法第42条）

市街化調整区域および用途地域等が定められていない土地において、開発許可を受けた区域内では予定建築物以外の建築又は予定建築物以外への用途変更は原則禁止されています。
ただし、当該開発区域における利便の増進上、又は開発区域及びその周辺における環境の保全上支障がないとして市長が許可した場合は、新築、用途変更等が可能となります。

市街化調整区域における建築等の制限（法第43条）

市街化調整区域では、開発許可を受けずに造成が完了している土地や、もともと造成が必要ない土地（原野、更地等）であっても、原則、建築物の新築は禁止されています。
また、既存の建築物の用途を変更したり、既存の建築物の敷地内に用途が異なる建築物を建築したりすることも、同様に禁止されています。
ただし、開発許可と同様の立地基準に該当するものについては、市長の許可を受けることにより建築が可能となります。

市街化調整区域における用途変更の範囲

市街化調整区域において、属人性（特定の個人に限定）や特定の使用目的（農業用など）であることを条件に建築が認められた建築物について、第三者が使用する場合や利用目的を変更する場合は、建築基準法上の建物用途に変更がなくとも用途変更として取り扱います。（法第42条又は法第43条の制限がかかります。）

既存建築物の建て替え

区域区分日前からある建築物、区域区分日後に適法に建築された建築物の用途の変更を伴わない建て替え行為は可能です。
ただし、この場合でも、建築確認申請の際に、その建築行為が都市計画法に適合している旨の証明（法省令第60条証明、適合証明）を求められる場合があります。必要の有無については、建築確認を申請する指定確認審査機関にご確認ください。
なお、適合証明は既存建築物の除却前に申請する必要があります。